知道了吗？许多年前，花样年集团董事局主席潘军说，他可不愿意让自己的员工被这水呛了。这水，指的是进京。还是在多年前，提起北京房地产市场，成全机构董事长全忠说他一直心存敬畏。
话刚说完没几年，花样年便踏入了这淌水中。而成全也在2009年初，以服务高端物业的标签在京城站住了脚跟。彼时的北京房地产暗潮汹涌，各路企业虎视眈眈，或并购、或蛰伏、或奋起，“进京赶考”成为他们拼命追逐的那只风筝。
有人星夜进京赶考场，有人连夜辞官归故里。十年后的今天，当京系房企因过度依赖北京大本营，业绩惨淡走向落寞之时，执念“进京赶考梦”的雅居乐、港中旅等企业，终于在京成功拿地，拿到“打开北京市场”的“入场券”。
尽管这里资源丰富，这里潜力无限，但三十年河东，三十年河西，而今这里的市场环境已非昨日，“考生们”要想“五子登科”，其实并不容易。
执念“进京赶考梦”
百度百科上显示，进京赶考，是中国古代科举考试制度的专有名词。由于每次考进士的时间是确定的，考试的地点又多在皇帝所在的京城，所以便有了“进京赶考”一说。若有朝一日“五子登科”，用“春风得意马蹄疾”来形容中举者的喜悦之情，丝毫不为过。
这跟房企“进京赶考”大获成功的心情如出一辙。6月21日，从“招保万金”手中，雅居乐夺下北京经济开发区河西区的一宗宅地，这是雅居乐第一次从公开土地市场进驻北京。雅居乐主席陈卓林等这一刻等了好久。
时间回溯到2015年，在那年的年度业绩会上，陈卓林说“在等待合适的机会进入北京”。2016年7月，雅居乐发布公告，出资2.32亿元收购北京市延庆区一个综合性商业金融服务业项目的51%股权。
就在业内所有人认为，这就是陈卓林所说的“在等待合适机会进入北京”中的“合适机会”之时，雅居乐却如昙花一现般，自此之后在北京市场再无水花。时隔三年，雅居乐终于叩开帝都的大门。
就在同一天，转型开发商的港中旅，以30.6亿元拿下另一宗经济技术开发区河西区的X92R2地块。首次进京的港中旅，被业内誉为是北京土地市场的陌生人。在此之前，港中旅给外界的印象更多的是，那撂荒于环京城市燕郊的近千亩土地。
再往前，就在李兆基宣布退休的同一天，5月28日，许久没在内地拿地，一拿地就以30.2亿拿下北京朝阳区孙河地块的恒基兆业，引得业内人士议论纷纷。恒基兆业上一次在内地拿地还是2018年1月份。相比于过去，恒基不仅以高达6.95万/㎡的拿地单价刷新纪录，还将其定位于高端路线的低密产品，可以看出恒基对北京这块地的重视程度。
实际上，早在二十多年前，“进京赶考梦”便成为许多房企的执念。彼时的北京房地产市场，还是京企的天下，比如华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建等。2003年，房地产行业首次评选百强企业。天鸿、北京城开、北京城建等京系房企分列十强。
尽管“进京赶考”的序幕，是由港派房企代表香港新世界拉开。但真正意义上掀起这股热潮的是从2000年起，那时候，粤派万科、闽派泰禾、渝派 龙湖 、海派 绿地 等为代表的房企，纷纷叩开帝都的大门。而房企“进京赶考”的时间维度，这一跨越便长达二十多年。
究其原因，一方面，北京是全国楼市的高地，首都的影响力、长期看好的楼市；另一方面，“它是一个高端的市场，具有示范效应和品牌效应，进入北京市场可以获得‘名利双收’的效果。在获取北京市场丰厚利润的同时，获取进军其它区域市场的品牌势能”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。
尽管北京房地产有市场和项目的丰富性、客户购买力的突破性，一些房企也从中获得“名利双收”。然而，正如全忠所言，北京房地产市场的威仪还有太多的国字头企业，有太多的过江龙，也有政策发源地的敏感性。
有人星夜赴考场，有人登科得意时，有人辞官归故里。
有人登科有人辞官
如果将“进京赶考”的这将近三十年的时光，比作一个企业一辈子的前半生。那么，对有些进京房企而言，这前半生无疑是五子登科后，名利双收的喜悦境况；但对于有些房企而言，这前半生却是不堪负重后，辞官归故里的辗转难眠。
有人登科得意时。1994年，万科在京开发城市花园一炮而红；2003年，位于东三环的 富力 城项目成功运作，奠定了 富力地产 在北京市场的地位，并在2004年以单盘30.7亿元的销售额问鼎京城销冠；2005年星河湾在北京一炮打响，引发诸多房企效仿风潮；2007年，龙湖·滟澜山名动京城，龙湖也于2010年跻身京城销售百亿军团。
2009年，绿地进京拿下大兴黄村地块，第二年便成功推出新里·西斯莱公馆，随后在北京四面开花；2013年，在成功打入北京市场之后，恒大这艘企业巨舰开始了掉头转型；2015年，发力北京市场良久的融创，终于收获9盘齐开的局面，并且旗下的高端项目在北京住宅市场收获颇丰。
有人辞官归故里。据公开资料显示，早在2008年就把公司总部从河南迁入北京的鑫苑置业，直到2012年才从万科、绿地等多家知名房企口中抢得大兴生物医药基地东配套区4号地，2014年9月正式推出了鑫苑鑫都汇项目，但再无其他项目。曾先后在大兴黄村和庞各庄竞得土地的众美集团，也仅开发了众美光合原筑、众美城两项目。
柏文喜认为，房企项目没有突出的卖点，在资金方面也不是非常强势，发展的情况自然不如人意。
与此同时，受北京市场大环境变化、以及外来房企夹击之下，所引起的一系列蝴蝶效应的影响，以首创、华远为代表的京系房企则被冠以“没落”“掉队”的关键词。
“进京赶考”乃至整个北京房地产市场的转折点，是从2016年“930新政”开始。政策开闸之后，北京房地产市场进入历史性的市场小周期中。其中，以2017年下半年起的调控政策效果显现、市场降温最为明显。调控日趋收紧之下，市场预期也发生转变，需求萎缩观望情绪严重，北京陷入去化艰难的局面。
也就是在这几年，房企“进京赶考”热度逐渐消退。“无论是从获利难度，还是品牌势能效应方面都在减弱，所以房企的‘进京赶考’热度自热也就降低了”，柏文喜告诉中国网地产。
并且，从某种意义上看，北京的客户消费特征是最难把握的，不是因为北京户籍人口的收入难以统计，而是因为有太多的外地权贵阶层在北京隐性消费。
事情矛盾的正是，即便是热度降低，即便北京市场处在历史性的小周期，但房企们依然抵不住“进京赶考”能“名利双收”的诱惑。除了雅居乐、港中旅等企业之外，在北京地产的小周期之内，仍然不乏房企进入北京市场。
2017年4月27日，正商拍下郑州北京丰台区槐房村新宫村地块和顺义区仁和镇地块，宣告顺利进京赶考；2018年，禹洲地产联合 金茂 以19.3亿元的报价，拿下通州区永顺镇的地块，林龙安终于圆了他的“进京赶考梦”。
这些房企们倒是抵达京城了，但三十年河东，三十年河西，如今这里的市场环境已非昨日，“考生们”要想“五子登科”，其实并没那么容易。
想“登科”并不容易
想要“登科”，为何不容易？
近些年来，从国家到地方，不论中央政治局会议重申“房住不炒”，还是住建部两次预警市场，都体现了政府对调控的决心之坚定，稳房价是主基调。据数据统计，今年上半年，全国累计调控次数已经达到了250余次，6月单月，全国房地产调控政策发布次数近50次。
作为首都的北京，更毫不例外。自从2016年“930新政”开始，北京房地产进入历史性的小周期，尤其是2017年以来，共有产权房和限竞房陆续入市，将新房市场正式分割为以纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类主要新房住宅产品的市场格局。
图片来源：天朗房研网
先来看看纯商品住宅。土地供应结构变化影响下，限竞房、共有产权房逐渐入市，全市纯商品住宅供应规模明显收缩。据天朗房研网数据显示，截至今年上半年，纯住宅供应量仅0.51万套（5117套），供应量环比、同比分别明显减少53%和46.3%。
同样受调控及供应结构影响下，市场需求被分流明显，纯商品住宅成交规模缩小明显，上半年成交仅0.64万套（6355套），成交套数环比、同比分别减少39.1%和8.5%；
再来看看限竞房，大量供应的限竞房去化并不理想。截止2019年6月30日，限竞房存量2.4万套，依2019年上半年平均去化速度，现有可售存量预计去化周期约15.5个月，库存偏高。
在去化压力较大的情况下，房企纷纷降低预期低价入市，限竞房项目成交均存在普遍低于限售均价情况。天朗房研网数据显示，截止2019年6月30日，土地市场累计供应限竞房874.94万㎡，已入市454.79万㎡，还有426.38万㎡约一半未供应。
图片来源：天朗房研网
这就意味着，从限竞房土地开发周期来（平均14个月）看，未来土地市场未大量供应的情况下，后续限竞项目供应节奏将放缓。
共有产权房总体去化率不错，但部分区域去化压力较大。上述机构数据显示，2019年上半年共有产权房供应回落，自2017年6月首个项目入市以来，累计供应3.37万套，成交2.12万套，总体去化率为62.8%。
从供销比较来看，在过去两年多里，海淀、丰台、密云、门头沟、通州等区共有产权房供需基本平衡或供不应求；房山、大兴、怀柔等区则去化压力较大。
二手房方面，其成交量和去化率双双下行。受北京住宅市场整体调控及限竞房、共有产权房入市影响，对二手房成交去化影响明显；自2017年上半年起，成交量由持续增长转向平稳下行，进入2017年下半年，均价也出现下调和停涨。
天朗房研网数据显示，2019年上半年（截止6月23日），北京市二手住宅成交约6.5万套，环比、同比分别减少10.8%和11.0%，参考均价为5.8万元/㎡，环比下降2.3%。
图片来源：天朗房研网
如此情况之下，2019年4月19日，中央政治局会议又重提“房住不炒”之后，房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。并且，从此前银保监会关于巩固治理金融乱象成果，以及近期加强房地产信托领域风险防控的要求来看，房地产企业的融资环境还是处在明显收紧状态。
“虽然经济形势下行，政策有放松的需求，但高层对于房地产市场的反弹非常警惕，所以会在政策边际放松的同时，先收紧房地产业的融资，加强房地产市场的调控，就是防止市场对政策放松做过度解读，资金再度大幅流向房地产”，中国民生银行研究院宏观分析师王静文告诉中国网地产。
此外，据相关媒体报道，某城商行相关人士透露，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了窗口指导，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。
如果说，“过去的北京市场体现为‘高地价’，现在的北京市场体现为‘强约束’，未来的北京市场则会成为‘调结构’”，易居研究院总监严跃进如此总结道。
在“房住不炒”的大市场环境和政策风向之下，就连背靠大树的京企们都走出京外，谋求全国性发展，对这些新“进京赶考”、且有着各自不同基本面的房企们来说，更是有一场硬仗要打。这不仅只是一张入场券那般简单了。
